Conseil Habitat

Une opération en maîtrise d’ouvrage d’insertion est toujours difficile à financer et nous ne produisons aucune opération qui ne soit économiquement équilibrée pour des raisons de rigueur de gestion de notre coopérative. Nos sources de financement sont nombreuses mais on peut les classer en quatre catégories.

1 L’emprunt

Nos logements sont principalement financés par l’emprunt et nous faisons appel principalement aujourd’hui aux prêts de la Caisse des Dépôts et Consignation. Les prêts couvrent aujourd’hui 60% du montant total d’une opération.

2 Les subventions publiques

Nous bénéficions des subventions nationales du ministère du logement ou de l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat. Cette source de financement a eu tendance à baisser régulièrement ces dernières années ce qui nous a contraints parfois, soit à nous tourner vers d’autres financeurs publics comme les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale, soit à renoncer à produire certaines opérations.

3 Le mécénat

Nous sollicitons systématiquement aujourd’hui notre fidèle partenaire, la Fondation Abbé Pierre, qui depuis plusieurs années maintenant, soutient financièrement la production en maîtrise d’ouvrage d’insertion de tous les opérateurs en France. Sans la Fondation Abbé Pierre, beaucoup de nos opérations n’auraient pas pu se faire car elle apporte le plus souvent les quelques milliers d’euros qui déclenchent la faisabilité financière de l’opération. Au-delà, nous avons parfois recours ponctuellement au mécénat sur des opérations qui nous tiennent à cœur et que nous ne parvenons pas à boucler financièrement. Nous sollicitons alors le concours des grandes fondations et autres organismes caritatifs. La Ligue Nationale de lutte contre le taudis, reconnue d’utilité publique, dont est issu le mouvement PACT s’engage également à nos côté.

Fondation Abbé Pierre

Les communes ou les établissements publics, souvent de taille modeste se trouvent parfois à la tête d’un patrimoine foncier qu’ils ne souhaitent pas ou ne peuvent plus entretenir. Ecoles désaffectées, anciennes gares, presbytères etc…ce patrimoine public même vacant doit continuer d’être entretenu.

Certaines communes, ou leur CCAS par exemple possèdent des logements toujours anciens, qu’il faut remettre aux normes d’habitabilité, adapter au handicap ou à la dépendance lorsque les locataires y ont pris de l’âge, faire entrer dans la transition énergétique aussi. 
Toutes n’ont plus le souhait d’assurer directement la gestion locative de ces logements, ou la volonté de conserver ce patrimoine qui pourrait utilement être recyclé en logement et ramener ainsi plus d’habitants et plus de vie encore dans la commune en proposant des solutions logement de qualité. 

Soliha peut être alors en mesure le plus souvent de proposer une solution respectueuse de la volonté des élus qu’il s’agisse d’une acquisition, d’un bail à réhabilitation, ou d’un bail emphytéotique.  Il peut en effet monter des opérations dont la taille, le montant des réhabilitations ou la localisation sont atypiques, souvent à la différence des bailleurs sociaux dont les modes de production et de gestion locative ne sont pas compatibles avec cette production diffuse et techniquement différente.

Extrait de l’avenir de l’Artois

Ce qui vient de se produire dans ce village de la communauté urbaine est exemplaire. Inoccupé depuis deux ans, le presbytère a vu ses nouveaux locataires s'installer.
Le jeune couple, Emeline et Vincent, a officiellement reçu les clefs mercredi 12 février.
«J'ai reçu un papier dans la boîte aux lettres de mes parents informant de la mise en location d'appartements dans l'ancien presbytère. J'étais à la recherche d'un appartement, alors j'ai postulé. Cela s'est fait naturellement », explique la jeune femme de 20 ans. Étudiante en BTS management, Emeline reste ainsi dans son village natal, et emmène avec elle son compagnon, Vincent, 22 ans.

Lui travaille à Haägen Dasz : vivre à Boiry-Becquerelle est donc des plus pratique pour eux. Dans ce premier appartement en commun, le couple a déjà mis ses marques. Dans la cuisine, un rouge vif, donnant du dynamisme à cette pièce, qui est ouverte sur la partie salle à manger et salon. Un petit bar sépare les deux espaces. Les murs ont été peints d'un beau gris clair pailleté. Au fond de la pièce, ils ont décidé d'installer le salon, sous les couleurs de New York. « Il nous reste les meubles à acheter, on a choisi une décoration moderne », explique le couple. Une grande chambre dans laquelle le papier peint est déjà posé, une salle de bain neuve, une cave, un jardin, le jeune couple ne pouvait pas rêver mieux !

Mais avant d'en arriver là, la mairie a dû batailler pour que ce patrimoine communal soit restauré. C'est grâce à l'association Pact 62 que le projet a pu être mené. « J'ai trouvé auprès du Pact62 une écoute », soulignait Michel Dollet, maire de la commune. Après trois ans de démarches en tout genre, la mairie acceptait un bail à réhabilitation avec le PACT 62 : le bailleur est ainsi devenu le propriétaire de la bâtisse, pour 40 ans, et y a investi 130  000 euros. Car l'état de vétusté et l'humidité étaient tels que l'ancienne résidente ne pouvait plus vivre que dans deux pièces. « Pour nous, la boucle est bouclée, » lançait le maire en faisant visiter les lieux. À travers ce partenariat, rare en milieu rural, le Pact62 montre tout son savoir-faire, que ce soit en réhabilitation qu'en insertion.

Car le chantier a accueilli des peintres travaillant avec l'antenne de Beaurains des Restos du coeur. « C'est une opération exemplaire sur un site rural, souligne la directrice générale du Pact62, Liliane Lièvre. Nous sommes toujours à l'écoute des élus, surtout en milieu rural, où il y a très peu de solution locative. » Ce chantier de réhabilitation a pu être réalisé grâce à des aides que le Pact62 a trouvées : la caisse d'allocations familiales, l'État, la fondation Abbé-Pierre, ont aidé le Pact62.

Aujourd'hui, un appartement en rez-de-chaussée, de 65 m², avec cave, dépendances et petit jardin, accueille Emeline et Vincent. Une autre famille devrait prochainement prendre possession de l'appartement du dessus.

Au. D.
L'Avenir de l'Artois

La MOI durable vient répondre à une demande de logement non satisfaite par nos collègues bailleurs sociaux car émise par un public dont les besoins sont particuliers et à  qui nous tentons d’apporter une réponse logement personnalisée.

La demande de logement dans notre pays ne distingue pas le logement social de droit commun, du logement d’insertion en MOI. Reste que nous répondons pourtant bien à une demande de logement très spécifique au moment des attributions puisque nos logements sont attribués aux plus pauvres certes mais qui sont aussi les plus désocialisés, les plus fragilisés, les plus vulnérables, les plus malades et/ou les plus mal logés des demandeurs de logements. Nous répondons à des problématiques atypiques en offrant par exemple plus de grands logements aux grandes familles, ou plus de logements adaptés au handicap.

En cela, nos logements d'insertion constituent une réponse pertinente, situés entre l’hébergement et le logement dit « normal » qu’il soit issu du parc HLM ou du parc privé. Il constitue cependant le maillon quantitativement faible de cette chaine et nous pensons qu’il mériterait d’être renforcé car cette faiblesse quantitative vient bloquer pour partie la fluidité des parcours logement dans notre pays. 

Pour en savoir plus:

 Stratégie nationale de développement de la maîtrise d'ouvrage d'insertion durable

Certains propriétaires occupants pauvres n’ont plus aujourd’hui les moyens d’entretenir leur logement et se trouvent parfois dans des situations d’endettement telles qu’ils risquent de perdre leur seul bien : leur maison.

Il s’agit aussi parfois de personnes âgées isolées qui n’ont ni l’énergie, ni les moyens d’adapter le logement à leur dépendance et d’entamer des travaux liés à la performance énergétique. Ils risquent alors de devoir quitter leur maison. 

Lorsqu’ils s’adressent à nous, ou qu’une situation nous est signalée, la coopérative étudie alors la possibilité de leur proposer un bail à réhabilitation. Ce système permet de transférer une grande partie de la propriété du logement à l’Union d’Economie Sociale Habitat PACT ce qui lui permet de réaliser les travaux mais il permet surtout de maintenir la famille dans son logement en tant que locataire et elle s’acquitte alors d’un loyer. 

La durée du bail peut être variable mais pour les particuliers, nous faisons en sorte qu’elle soit la plus courte possible (20 à 25 ans). A l’issue du bail, la famille, ou les héritiers, recouvrent la pleine propriété du logement. 

Un exemple… une famille dans la région dunkerquoise

La maison ayant été déclarée en état d’insalubrité, la SAUES Habitat Pact a signé en 2008  avec les propriétaires occupants un bail à réhabilitation afin que la famille puisse réintégrer son logement après les travaux. Durant la rénovation, le couple et leurs cinq enfants ont été relogés dans un camping à proximité et ils ont été associés au projet de réhabilitation de leur maison afin qu’elle soit adaptée au mieux à leurs besoins. 
Les travaux n’ont pas seulement consisté en une amélioration des performances énergétiques mais en un réaménagement complet de l’organisation de la maison. Au rez-de-chaussée, l’agrandissement de la cuisine et de la salle de bain a pu être possible, tandis qu’à l’étage trois chambres ont été créées.

Le cadre de vie des habitants est désormais beaucoup plus agréable grâce à la nouvelle disposition des pièces ainsi qu’au remplacement des menuiseries extérieures et aux travaux de façade côté rue et côté jardin.

La consommation énergétique a été elle aussi très largement améliorée, passant d’une étiquette G à une étiquette D, grâce à l’installation d’une isolation performante de la toiture, des murs et des sols. La rénovation de l’électricité et du chauffage contribuent  également à la forte amélioration de la performance énergétique de ce logement ancien.

Depuis 2007 un cahier des charges technique de la réhabilitation en MOI Durable a été produit pour l’ensemble des associations des Hauts de France : il nous impose la production de logements économes en énergie et respectueux de l’environnement. Deux raisons fortes nous ont conduits à opérer ce virage important.

Tout d’abord, notre parc est un patrimoine bien situé en centres urbains ou en cœur de bourg, permettant d’éviter l’étalement de l’urbanisation et de limiter les déplacements et la production de gaz à effet de serre qui en découle, mais il en demeure pas moins que son âge nécessite des travaux de réhabilitation thermique.

Par ailleurs, la problématique de la hausse des charges auxquelles sont confrontés les ménages financièrement les plus modestes nécessite encore plus une recherche de la maîtrise des charges locatives. Ce sont en effet, les familles les plus démunies qui, dans les années à venir auront à supporter le plus durement les effets de la hausse des prix des énergies. Dès lors, au-delà de l’amélioration des performances techniques de l’habitat, la lutte contre la précarité énergétique doit également être assortie d’un accompagnement social des familles.

CF : Doct Stratégie de réhabilitation durable

La production de logements d’insertion est portée par de vrais professionnels qui possèdent un savoir-faire bien particulier celui de la réhabilitation du parc ancien dégradé dans le respect de ses qualités architecturales et patrimoniales. Ils œuvrent au quotidien à la sortie de la non décence et/ou d’insalubrité de dizaines de logements dégradés. Leurs profils sont ceux des techniciens du bâtiment et de la réhabilitation et l’on compte dans nos équipes des architectes, des monteurs d’opérations, des conducteurs de travaux, des thermiciens, etc.